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專家呼吁:取消住房限購政策 鼓勵房企降價

2016年07月27日 10:19:48來源:第一財經(jīng) 作者:
國家信息中心經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究中心副總經(jīng)理、高級研究員彭輝日前呼吁“因城施策”,取消過時的住房限制性措施。同時,政府讓渡部分利益,以緩解房企開發(fā)成本剛性上漲的壓力,并鼓勵開發(fā)企業(yè)降價。
貴州財經(jīng)大學、社會科學文獻出版社7月26日共同發(fā)布《貴州房地產(chǎn)藍皮書:貴州房地產(chǎn)發(fā)展報告No.3(2016)》。彭輝在藍皮書中撰文認為,2015年,在“穩(wěn)定住房消費”的政策基調(diào)下,房地產(chǎn)業(yè)迎來寬松的政策環(huán)境,全國樓市銷售“量價齊升”,部分熱點城市銷售行情重回火爆。盡管如此,困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的去庫存問題尚未解決,樓市區(qū)域分化的局面仍在加劇,開發(fā)投資低迷的態(tài)勢未見改善,儼然成為拖累經(jīng)濟增長的主要因素之一。
當前的樓市庫存到底有多大?藍皮書公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2015年末,全國商品房待售面積為7.3億平方米,同比增長15.6%,相當于2007~2010年末的商品房待售面積之和。
“此外,還有更為龐大的施工在建項目未來將成為新增供應。截至2015年末,全國商品房施工面積為73.6億平方米,再創(chuàng)歷史新高,若不考慮未開工土地建筑面積,商品房待售面積與施工面積兩者合計約80.9億平方米。”彭輝說,即便按照2013年13億平方米的年最高商品房銷售面積估算,也要6年左右的時間才能消化現(xiàn)有潛在庫存。
彭輝說,目前去庫存重心在非熱點城市。從新房庫存積壓來看,一線城市庫存去化取得積極進展,二線城市庫存壓力有所緩解,三線城市庫存壓力依然巨大。截至2015年12月末,一線城市新建商品住宅存銷比降至8.8個月,總體進入補庫存階段;二線城市存銷比降至11.6個月,基本恢復合理水平;三線城市存銷比依然高達19.0個月,庫存去化效果總體不佳,三線城市庫存積壓是當前樓市“供大于求”的集中體現(xiàn)。
投資低迷態(tài)勢未見改善,穩(wěn)定經(jīng)濟首先要穩(wěn)定樓市。”彭輝認為,由于庫存積壓、市場分化等問題仍在加劇,再加上資金緊張等因素的影響,開發(fā)企業(yè)投資信心總體不高。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強,是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,但目前對宏觀經(jīng)濟的帶動作用已大大下降。
藍皮書公布的數(shù)據(jù)顯示,從銷售端來看,2015年,商品房銷售額為8.7萬億元,創(chuàng)歷史新高,同比增長14.4%,帶動房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長3.8%,增速較上年同期提高1.8個百分點。但從開發(fā)端來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷嚴重拖累了上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的增長。2015年,建筑、建材、鋼鐵、家具工業(yè)增加值同比分別增長6.8%、6.5%、5.4%、6.9%,均為近年來最低增速。
“在經(jīng)濟增長動力不足、下行壓力加大的嚴峻形勢下,房地產(chǎn)業(yè)如果再失速下滑,或成為壓倒經(jīng)濟的‘最后一根稻草’。”彭輝認為,當前應加快農(nóng)民工市民化,擴大有效購房需求;繼續(xù)加大信貸支持;用足用好住房公積金;積極調(diào)整財稅政策,加大交易稅費減免力度。
彭輝認為,目前,房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)問題并非全局性的供過于求,而是區(qū)域分化背景下的結(jié)構(gòu)性過剩。由于各地庫存及供需狀況存在較大差異,“一刀切”式的調(diào)控手段已不再適用。除一、二線熱點城市外,非熱點城市應積極取消過時的限制性措施,尤其是取消對多套房購買的行政及信貸限制,取消此前的戶型比例限制,放寬非戶籍人口購房租房的資格限制等。
同時,面對新房庫存緊張及日趨豪宅化等問題,一線城市應致力于優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。通過加快推進保障房建設(shè)和棚改,增加住房供給,采取諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟政策等,抑制不合理投機性需求,限制房價過快上漲。
在降低房價方面,彭輝認為,開發(fā)企業(yè)降價一般都是形勢所逼或政府要求,主動降價的可能性相對較小。在此情況下,未來需要政府讓渡部分利益,以緩解房企開發(fā)成本剛性上漲的壓力,繼而逐步恢復其投資信心。實際上,只有開發(fā)成本下降,企業(yè)的利潤空間得到一定的保證,其調(diào)整營銷策略的彈性才可能提高。
“從目前來看,對企業(yè)減稅降負是最可行的措施,而這也是供給側(cè)改革的重要組成部分。”彭輝說,進入去庫存化的新階段后,購房者將更注重性價比、住宅品質(zhì)和配套服務(wù)等,資金實力雄厚、營銷策略創(chuàng)新、產(chǎn)品定位準確、住宅品質(zhì)優(yōu)良的品牌房企將脫穎而出,獲得更大的市場份額;而以往盲目舉債拿地、不注重產(chǎn)品品質(zhì)和營銷創(chuàng)新的傳統(tǒng)房企則將因庫存去化不力、資金鏈斷裂而被市場淘汰。
彭輝認為,在此過程中,為防止中小房企資金鏈斷裂帶來的大面積違約及爛尾,應鼓勵開發(fā)能力強的品牌房企擇優(yōu)對這些中小房企進行兼并重組,以憑借其資金實力、運營能力、營銷創(chuàng)新等盤活和改造現(xiàn)有土地和項目,最終實現(xiàn)順利去化。
編輯:姚君青
聲明:轉(zhuǎn)載此文的目的是出于傳遞更多信息。若有來源標注錯誤或侵犯了您的合法權(quán)益,請與本網(wǎng)聯(lián)系(ldqxnw@163.com),我們將及時更正或刪除,謝謝!

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專家呼吁:取消住房限購政策 鼓勵房企降價

第一財經(jīng) | 2016年07月27日 10:19:48 | 
國家信息中心經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究中心副總經(jīng)理、高級研究員彭輝日前呼吁“因城施策”,取消過時的住房限制性措施。同時,政府讓渡部分利益,以緩解房企開發(fā)成本剛性上漲的壓力,并鼓勵開發(fā)企業(yè)降價。
貴州財經(jīng)大學、社會科學文獻出版社7月26日共同發(fā)布《貴州房地產(chǎn)藍皮書:貴州房地產(chǎn)發(fā)展報告No.3(2016)》。彭輝在藍皮書中撰文認為,2015年,在“穩(wěn)定住房消費”的政策基調(diào)下,房地產(chǎn)業(yè)迎來寬松的政策環(huán)境,全國樓市銷售“量價齊升”,部分熱點城市銷售行情重回火爆。盡管如此,困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的去庫存問題尚未解決,樓市區(qū)域分化的局面仍在加劇,開發(fā)投資低迷的態(tài)勢未見改善,儼然成為拖累經(jīng)濟增長的主要因素之一。
當前的樓市庫存到底有多大?藍皮書公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2015年末,全國商品房待售面積為7.3億平方米,同比增長15.6%,相當于2007~2010年末的商品房待售面積之和。
“此外,還有更為龐大的施工在建項目未來將成為新增供應。截至2015年末,全國商品房施工面積為73.6億平方米,再創(chuàng)歷史新高,若不考慮未開工土地建筑面積,商品房待售面積與施工面積兩者合計約80.9億平方米。”彭輝說,即便按照2013年13億平方米的年最高商品房銷售面積估算,也要6年左右的時間才能消化現(xiàn)有潛在庫存。
彭輝說,目前去庫存重心在非熱點城市。從新房庫存積壓來看,一線城市庫存去化取得積極進展,二線城市庫存壓力有所緩解,三線城市庫存壓力依然巨大。截至2015年12月末,一線城市新建商品住宅存銷比降至8.8個月,總體進入補庫存階段;二線城市存銷比降至11.6個月,基本恢復合理水平;三線城市存銷比依然高達19.0個月,庫存去化效果總體不佳,三線城市庫存積壓是當前樓市“供大于求”的集中體現(xiàn)。
投資低迷態(tài)勢未見改善,穩(wěn)定經(jīng)濟首先要穩(wěn)定樓市。”彭輝認為,由于庫存積壓、市場分化等問題仍在加劇,再加上資金緊張等因素的影響,開發(fā)企業(yè)投資信心總體不高。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強,是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,但目前對宏觀經(jīng)濟的帶動作用已大大下降。
藍皮書公布的數(shù)據(jù)顯示,從銷售端來看,2015年,商品房銷售額為8.7萬億元,創(chuàng)歷史新高,同比增長14.4%,帶動房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長3.8%,增速較上年同期提高1.8個百分點。但從開發(fā)端來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷嚴重拖累了上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的增長。2015年,建筑、建材、鋼鐵、家具工業(yè)增加值同比分別增長6.8%、6.5%、5.4%、6.9%,均為近年來最低增速。
“在經(jīng)濟增長動力不足、下行壓力加大的嚴峻形勢下,房地產(chǎn)業(yè)如果再失速下滑,或成為壓倒經(jīng)濟的‘最后一根稻草’。”彭輝認為,當前應加快農(nóng)民工市民化,擴大有效購房需求;繼續(xù)加大信貸支持;用足用好住房公積金;積極調(diào)整財稅政策,加大交易稅費減免力度。
彭輝認為,目前,房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)問題并非全局性的供過于求,而是區(qū)域分化背景下的結(jié)構(gòu)性過剩。由于各地庫存及供需狀況存在較大差異,“一刀切”式的調(diào)控手段已不再適用。除一、二線熱點城市外,非熱點城市應積極取消過時的限制性措施,尤其是取消對多套房購買的行政及信貸限制,取消此前的戶型比例限制,放寬非戶籍人口購房租房的資格限制等。
同時,面對新房庫存緊張及日趨豪宅化等問題,一線城市應致力于優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。通過加快推進保障房建設(shè)和棚改,增加住房供給,采取諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟政策等,抑制不合理投機性需求,限制房價過快上漲。
在降低房價方面,彭輝認為,開發(fā)企業(yè)降價一般都是形勢所逼或政府要求,主動降價的可能性相對較小。在此情況下,未來需要政府讓渡部分利益,以緩解房企開發(fā)成本剛性上漲的壓力,繼而逐步恢復其投資信心。實際上,只有開發(fā)成本下降,企業(yè)的利潤空間得到一定的保證,其調(diào)整營銷策略的彈性才可能提高。
“從目前來看,對企業(yè)減稅降負是最可行的措施,而這也是供給側(cè)改革的重要組成部分。”彭輝說,進入去庫存化的新階段后,購房者將更注重性價比、住宅品質(zhì)和配套服務(wù)等,資金實力雄厚、營銷策略創(chuàng)新、產(chǎn)品定位準確、住宅品質(zhì)優(yōu)良的品牌房企將脫穎而出,獲得更大的市場份額;而以往盲目舉債拿地、不注重產(chǎn)品品質(zhì)和營銷創(chuàng)新的傳統(tǒng)房企則將因庫存去化不力、資金鏈斷裂而被市場淘汰。
彭輝認為,在此過程中,為防止中小房企資金鏈斷裂帶來的大面積違約及爛尾,應鼓勵開發(fā)能力強的品牌房企擇優(yōu)對這些中小房企進行兼并重組,以憑借其資金實力、運營能力、營銷創(chuàng)新等盤活和改造現(xiàn)有土地和項目,最終實現(xiàn)順利去化。
編輯:姚君青

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